近日,中国人民银行公告,调整个人房贷利率政策。自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

在最近一个月时间里,房地产市场可谓是迎来了一波连击。先是政治局定调“不再短期刺激”,接着央行一周三次点名,指出“房地产占用信贷资源过多”,随后银保监会彻查32城,收紧房企银根。

于是8月以来,多个城市传来房贷利率上调的消息,甚至不少地方陆续出现了部分银行二手房停贷的现象。

老欢目前了解的情况是,8月武汉个别银行对首套、二套房贷利率有所提升,首套房贷利率最高上浮30%,二套房最高上浮40%。同时,武汉已有多家银行二手房处于停贷状态。比如,建设银行二手房全部停贷,光大银行、交通银行也表示:暂时不做二手房按揭贷款。

一方面是限购持续,贷款利率上浮导致的购房成本增加;另一方面,是相对银行理财和货币基金5%左右的收益,商品房备案价每年仍允许有12%左右的涨幅,不少人仍将房产投资视为目前最好的投资方式。

所以最近,老欢发现了一个有趣的现象。在老欢咵房后台咨询买房的网友中,除了一部分询问普通住宅项目的,对不限购、低总价的商住公寓有兴趣的人群逐渐在增加。甚至有网友表示,只考虑投资公寓,希望老欢能做个推荐。

现在的市场情况下,到底能不能投资商住公寓?投资公寓要选择什么样的产品?老欢觉得我们今天可以从以下三个方面来咵一咵:

第一,看投入。

第二,看回报率。

第三,看升值潜力。

有兴趣的朋友,可以接着慢慢往下看。

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首先来看一组数据。2018年,武汉新建商品房共成交206332套,其中,新建商品住宅成交164933套,也就是说,在住宅之外,武汉还卖了41399套“商业+写字楼”。

这其中,估计超过八成是商业性质的公寓类产品。也就是说,每5个买房人中,就有1个人买的是公寓类产品。

相比限购前的2016年,每12个才有1个,购买公寓产品的比例悄然翻了一番还多。

正所谓:船小好调头。一直以来,小户型公寓以其不限购、总价不高、易于出租等特点,成为买房投资或刚需过渡人群所喜爱的一种产品。

特别是2018年年初,在国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,第12条:允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限,万和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

商业用房可改成住宅性质,享民用水电气,为公寓市场今后的发展又增添了底气。而目前,武汉的公寓市场,主要产品有两种:平层公寓和LOFT。

同样是不限购产品,两者都具有低总价、低首付、低月供的特点。对于经济实力一般的购房者来说,既能买到房,又没有太大的压力,确实是不错的选择。

但,老欢认为,相对平层公寓,LOFT更具优势。因为,LOFT在购买时只会按照一层面积来计算价格,并且物业费也只按照一层面积来算,而后期利用率则可达140%左右。如,购买40平就能享受到约70平的普通两房的使用面积,是不是顿时觉得还是挺划算的?

所以,就首次投入来看,LOFT公寓总价较低,还不占用房票,无疑降低了买房门槛。对于许多经济实力有限的年轻人来说,这是作为第一套房的好选择。

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既然LOFT更适合入手,那么,哪些LOFT公寓更具升值潜力?又有怎样的衡量标准?

老欢觉得,大家可以利用一条公式,简单算一算回报率。

【公式】

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12÷房屋总价

以不同环线公寓为例:

A 二环内一套建面50平的LOFT公寓,目前均价为2万/平左右,月租3000元左右,物业管理费3元/平/月。

投资回报率=(3000-150)×12÷100W=3.42%

B 三环沿线一套建面50平的LOFT公寓,目前均价为1.5万/平左右,月租1500元左右,物业管理费3元/平/月。

投资回报率=(1500-150)×12÷75W=2.1%

由此可见,区域租金水平和总房价在LOFT的投资上起到了相当大的影响作用。

所以,老欢建议,在投资LOFT公寓前,应先逛一逛当地的二手门店,了解一下同等户型的租金水平和出租率,掌握现有市场情况,预测LOFT公寓日后租金水平,以便计算回报率。

如果区域内并无同类产品出租,那么只有估算区域发展程度,以及考察周边区域租金水平。

众所周知,租赁需求大的地方多是金融商务区、产业区,外来人流较旺盛。特别是总部林立的高新商务区,人员素质比较高,需求高档LOFT公寓,月租金自然也会水涨船高。

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除了出租,目前还有一部分LOFT的购买者都抱有这样的心态,既可以用来自住,也可以用来投资。特别是对于年轻的创业者,一楼可以作为办公场所,二楼作为住房,一房两用,既解决了住房问题,又免去了租用写字楼的租金,在创业初期可以节省一大笔费用,十分划算。将来创业成功,又可以作为商用房出租或出售。 

但需要注意的是,在武汉,这类产品的缺点也极其明显:40年产权,梯户比过少,需要五成首付,贷款十年还清。而且由于税费较重,一般出租容易出手难。

曾经就有中介的朋友告诉老欢,菱角湖一套LOFT,总建面90平左右,月租金4000元内,好租的不得了,但是有房东想出手,却发现并不好卖。

所以,如果将LOFT公寓作为投资产品,它的回报除了来源于租赁,还应该具备自身的升值潜力。

升值潜力从哪里来?老欢觉得,除了地段,还有产品型态。感觉看到这里,有人会问了,LOFT不都是买一层送一层,有什么区别。

老欢在此温馨提醒,目前武汉的LOFT产品有两种。

2018年3月23日,武汉市国土资源和规划局发布“关于《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定(初稿)》征求意见的通知”:

第14条“办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米且不大于6.7米(4.5+2.2米)的,按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积并计入容积率;结构层高大于6.7米且不大于8.9米(6.7+2.2米)的,按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积并计入容积率;结构层高大于8.9米的,以此类推。同时办公单一分割单元(含单元式办公)套内建筑面积不得小于150平米。”

通俗的解释一下,就是商业LOFT产品层高如果超过4.5米,就要按照两层面积计算建筑面积了,而且面积段也不会像现有市场上的那么小。所以,目前武汉市面上有一部分LOFT层高在5米以上,一部分在4.5米左右。

显然,同样还是买一层送一层,5米及以上层高的空间舒适度会更高一些。而且此类产品,目前几乎已经成为“绝版”。也就意味着,拥有更大的升值潜力。

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据老欢粗略统计,目前武汉市面上在售的LOFT项目里,层高5米以上的估计在10个以内。多为2018年3月以前开发和规划,因此未受相关政策影响和限制。其中还有一些项目天然气入户,基本可以用作自住过渡。